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2013年2月长春市商品住宅市场成交均价为6260元/㎡

2013年2月长春市商品住宅市场成交均价为6260元/㎡
一、市场概述
1、供求分析
■2013年2月商品住宅市场新增供应量为24万㎡,环比上升21.2%,供应套数为2209套,环比上升34.2%;成交量为28.57万㎡,环比下降51.3%,成交套数为2894套,环比下降50.9%
■2013年2月南关区供应量和供应套数最多,供应量和供应套数分别为15.53万㎡和1350套;高新南区成交量和成交套数最多,成交量和成交套数分别为5.91万㎡和607套
■商品住宅成交单价段多集中在5000-6000元/㎡
2、价格分析
■2013年2月长春市商品住宅市场成交均价为6260元/㎡,环比上升3%,同比下降3.4%
■2013年2月各区域成交均价波动较大,其中朝阳区成交均价最高,达到8500元/㎡
■2013年2月商品住宅套均面积98.71㎡,环比上升1.1%;套均总价58.9万元,环比下降0.8%
3、板块分析
■2013年2月南部新城板块供应面积和供应套数最多,分别为15.53万㎡和1350套;高新板块成交面积和成交套数最多,分别为5.91万㎡和607套
■各板块成交均价波动较大,其中南湖板块成交均价最高,达到8500元/㎡
4、市场累计可售总量分析
■2013年2月累计可售总量为561.18万㎡,环比下降0.8%,同比上升28.5%
5、本月及下月新增供应项目情况
■2013年2月取得商品住宅预售许可证的项目共有5个
■2013年3月商品住宅预计开盘的项目有5个,分布在4个区域
 

二、供求关系分析
1、全市商品住宅市场供应量与成交量对比分析
■2013年2月商品住宅市场新增供应量为24万㎡,环比上升21.2%,供应套数为2209套,环比上升34.2%;成交量为28.57万㎡,环比下降51.3%,成交套数为2894套,环比下降50.9%
 
  数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
2013年2月商品住宅市场新增供应量(取得预售许可证)为24万㎡,环比上升21.2%,同比上升185%;成交量为28.57万㎡,环比下降51.3%,同比上升11.6%。本月新增供应套数为2209套,环比上升34.2%,同比上升103.2%;成交套数为2894套,环比下降50.9%,同比上升7.2%。
供应方面:处于传统冬歇期的2月份和农历春节,本月仅有5个项目取得预售许可证,分布在朝阳、南关、宽城、高新南区和净月区。
成交方面:2013年2月商品住宅成交量和成交套数与上月相比均出现下降趋势,本月处于农历春节长假阶段,各项目基本以消化库存为主,淡季购房需求在本月降至最低点,使得本月商品住宅成交走势成为下滑趋势。
2、各区域供应量与成交量对比分析
■2013年2月南关区供应量和供应套数最多,供应量和供应套数分别为15.53万㎡和1350套;高新南区成交量和成交套数最多,成交量和成交套数分别为5.91万㎡和607套
 

本月有朝阳、高新南区、净月、宽城和南关区有新增供应,其中南关区供应量最大,供应量达到15.53万㎡,供应套数为1350套。
本月取得预售许可证的5个项目分别为:朝阳区的天一地矿花园;高新南区的文庭雅苑二期;净月区的中信城四期;宽城区的广汇园;南关区的国信嘉邑。可以看到,随着长春城市化扩城脚步的加快,传统老城区由于土地资源的稀缺,拆迁成本过高,导致所开发面积越来越少。使得大量新增供应多位于城郊结合地带,如南关区在售项目多以人民大街南段和高速口市政府周边南部新城为主;二道区活跃项目集中于东北部八里堡周边和吉林大路沿线以东;经开区在售项目多集中于东方广场、赛德广场、世纪广场周边;净月区依托原有的净月公园周边高端别墅区外,净月西部新城彩宇广场CBD商圈周边的项目为目前热点区域;高新区的南区供应量多集中于南部八一水库、富强水库、硅谷大街南段;高新北区众多项目也是在2012年逐渐涌现,使得单独成为一个区域对待。
高新南区成交量最高,为5.91万㎡,代表项目为恒大名都、大禹褐石公园、益田枫露丹堤,这3个项目成交量均突破5000㎡。随着高新区南部规划的诸多利好条件以及政府打造以八一水库、富强水库、永春河等生态水资源,使得该板块成为长春市热点板块之一,区域内多以品牌房企所开发中高端改善型商品住宅为主;其它区域的热销项目还有恒大御景、六和一方、北湾新城、金色橄榄城、华大城、万龙第十城、力旺美林,这7个项目成交量均突破5000㎡,其中恒大御景成交量为1万㎡,为本月商品住宅成交面积最多的项目。其它区域成交如下:南关区4.57万㎡、宽城区4.56万㎡、经开区3.73万㎡、净月区2.94万㎡、二道区2.89万㎡,绿园、汽贸、朝阳和高新北区成交量较少,分别为1.34万㎡、1.16万㎡、0.76万㎡和0.7万㎡,主要由于区域内本身的新增供应量较少,使得这几个区域成交量相对低迷,值得一提的是,高新北区目前仅有北湾新城取得预售许可在售,区域内其它项目均处于施工阶段或形象阶段,预计第二季度会入市销售,北湾新城目前成交主要以之前团购为主,使得成交单价较低,维持在4000元/㎡以下,根据现场实地调研了解,该项目预计正式对外销售报价会在5000元/㎡。
3、各单价段成交分析
 商品住宅成交单价段多集中在5000-6000元/㎡
本月商品住宅市场总成交套数为2894套,5000-6000元/㎡成交套数最多,达到1043套,占比36%,其次是6000-7000元/㎡的成交套数,为673套,占比23.3%,这2个价格区间为市场主流成交价格段,其它价格段成交较少;本月4000元/㎡以下单价段成交套数为279套,在售项目多集中于绕城高速环线以外和城郊结合地带,以企事业单位内部团购和集资为主。
整体看商品住宅市场成交单价段主要集中在5000-7000元/㎡,目前长春市房地产项目的价格也主要集中在此区间内。
4、各面积段供求分析
 商品住宅市场供应面积段集中在90-150㎡,成交面积段集中在60-120㎡

2013年2月,商品住宅供应主要集中在90-150㎡面积段,这2个面积段供应基本相当,共1668套,占比75.5%;其次是60-90㎡,供应447套;其它面积段供应量较少。
本月市场上90-120㎡和60-90㎡面积段的成交套数比较接近,分别为962套和947套,分别占比33.2%和32.7%;120-150㎡面积段和60㎡以下面积段分别成交498套和294套,分别占比17.2%和10.2%;其他面积段成交较少。
从本月商品住宅市场供应和成交的面积段可以看出,60-90㎡和90-120㎡的成交套数最大,这2个面积段保证了舒适二房和紧凑小三房的面积区间,市场的客户以刚需和部分改善为主,主要对应此两个面积段,进而成交量较大。本月120-150㎡面积段供应量较多主要是供应量集中于南关区南部新城,这个区域商品住宅多以中大户型改善为主,使得该面积段供应套数较多。
5、各房型供求分析
 市场新增供应和成交主要为二房
 

2013年2月,长春市商品住宅供应房型以二房为主,共供应1169套,占全市商品住宅供应套数的52.9%;其次为三房,供应843套,占比38.2%;一房、四房、五房及以上房型供应较少,基本可以忽略不计;本月没有别墅产品供应。
2013年2月,长春市商品住宅成交房型套数仍集中在二房,成交1632套,占本月商品住宅总成交套数的56.4%;其次是三房,成交848套,成交套数占比29.3%;一房成交307套,占本月商品住宅总成交套数的10.6%;四房本月成交70套,占比2.4%;五房及以上的普通住宅成交为18套,别墅类产品本月成交19套。
从成交和供应数据来看,二房仍是市场最为畅销的产品,这也与刚需型市场相对应,三房的成交逐渐增加,市场中改善类需求增多,一方面由于中高端改善型产品供应的加大,另一方面也与城市经济水平与居民的收入提高相关。
 

三、价格分析
1、全市商品住宅成交均价分析
■2013年2月商品住宅成交均价为6260元/㎡,环比上升3%,同比下降3.4%
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
2013年2月长春市商品住宅市场成交均价为6260元/㎡,环比上升3%,同比下降3.4%;本月商品住宅市场整体成交均价较上月有所提高。除去别墅和精装产品,毛坯普通住宅单价区间为5000-6000元/㎡。进入2月份,成交量有所下降,整体价格有所上升,本月实际推出产品较少,春节期间处于房地产销售淡季,基本以消化库存为主,近阶段商品住宅市场整体均价走势处于6500元/㎡以下,主要是高新北区作为独立的一个区域,在售项目北湾新城低价团购,进而影响整体均价走势,加之区域内多个楼盘在售单价在4000元/㎡以内,使得成交均价走势走低,属于市场正常走势,从本月成交面积排行榜中可以看出,上榜的项目中,成交均价在6000元/㎡以下的项目达到8个,分别为六合一方、北湾新城、金色橄榄城、华大城、万龙第十城、力旺美林、大禹褐石公园和益田?枫露丹堤,中低单价段楼盘成交良好,使得本月成交均价维持在较低位置。

2、区域成交均价分析
■各区域成交均价波动较大,其中朝阳区成交均价最高,达到8500元/㎡
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
本月10个区域成交均价波动较大,其中高新北区在售项目多以团购和企事业单位集资房为主,使得成交均价较低,该区域作为2013年重点发展规划,随着交通路网配套的逐步完善,产品单价水平会逐步走高,该区域目前已有众多现房和准现房即将开盘对外销售,报价区间在5000元/㎡以内。相比2013年1月,其它9个区域价格均有不同程度的变化。
朝阳区作为城市主城区,地理位置优越,土地资源稀缺,整体均价水平一直维持在较高水平,由于以万科为代表的城市中心稀缺景观豪宅精装修产品的销售拉动,使得区域成交均价一直处于较高位置,实际上朝阳区在售项目较少,普通住宅的均价维持在7000-8000元/㎡之间,属于正常现象,本月朝阳区商品住宅成交均价有所下滑,为8500元/㎡;本月除朝阳区外,成交均价在7000元/㎡以上的区域还有净月区和南关区,成交均价分别为7470元/㎡和7410元/㎡;朝阳区和南关区作为长春市老城区,区域内交通、生活、娱乐等配套设施完善,但也受中心城区制约,土地资源稀缺性明显,区域在售项目较少,且价格较高,朝阳区受万科高端项目柏翠园影响以及城市中心地带精装修公寓等多种影响,使得均价一直维持在一个很高的位置;净月区以其优越的自然环境资源使得区域整体均价持续维持在一个较高水平;南关区特别是南部新城依托政府大力规划引导以及众多一线品牌开发商的进驻,所开发产品多为中高档改善型产品,使得均价维持在较高水平。其它区域均有众多在售项目,前期多以低价入市进行销售和推广,使得各区域商品住宅成交均价走势均有所下滑,导致本月商品住宅成交均价走势有所下滑。


3、套均面积和套均总价分析
 2013年2月商品住宅套均面积98.71㎡,环比上升1.1%;套均总价58.9万元,环比下降0.8%
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
2013年2月商品住宅成交套均面积为98.71㎡,环比上升1.1%,同比上升4.3%;商品住宅成交套均总价为58.9万元,环比下降0.8%,同比下降3.9%。环比2013年1月来看,套均面积有所上升,套均总价出现下滑趋势,与近期一些中低单价段楼盘持续热销有关,从2012年5月到11月套均面积一直在100㎡之上,同比去年也是有所上升,从12月份到2013年2月份处于传统销售淡季,使得套均面积和套均总价均有所下滑趋势,从以上数据可以分析出,100㎡左右房源受认可程度高。进入房地产销售淡季,项目停工、可选择房源匮乏、营销推广宣传较少、本月度处于春节长假月份等原因,使得套均总价有所下降。


4、各类型成交均价分析
2013年2月毛坯房成交均价为5930元/㎡,精装修类产品均价为7660元/㎡

2013年2月长春市商品住宅市场所成交的各种物业类型产品中,高层产品成交均价为6500元/㎡,小高层为5820元/㎡,多层为6800元/㎡,多种物业形态逐渐拉开价格档次,多层单价高于高层和小高层产品,幅度将近1000元/㎡甚至更高,主要原因是多层的舒适度及其产品的稀缺性等优势使得多层价格高于高层和小高层,本月高层产品达到6500元/㎡,主要是以一些品牌房企所开发的精装修产品拉升导致。本月精装修产品整体均价为7660元/㎡,目前精装修产品已经不仅仅局限于传统老城区的小户型公寓产品,随着万科、恒大精装修全系产品的逐步推广加上各大区域均有精装修产品问世,使得精装修产品不在仅仅局限于传统的小户型投资属性,更多的以居住舒适度为主,户型也逐渐加大,涵盖刚需人群和改善型需求,市场大部分精装修产品装修标准在1500元/㎡左右。
 

四、板块分析
长春市房地产市场经过多年长足发展,已从传统的区域发展逐渐过度为板块发展。
CRIC基于系统数据、实地调研及对市场的把控将长春市9个区域细化为19个房地产市场板块,以便更具深度的分析房地产市场发展走向。  
 
长春市房地产市场19个板块如下:
铁北板块:北至北四环、南至长白路、西至凯旋路、东临伊通河
雁鸣湖板块:北至北四环、南至青冈路、东至凯旋路
北湖板块:北至城区界限、南至铁路、西临伊通河、东至长吉北线
八里堡板块:北至铁路、南至惠工路、西临伊通河、东至长吉北线
绿园核心板块:北至青冈路、南至西安大路、西至西四环路、东至轻轨沿线
西环城路板块:北至西安大路、南至富民大街、西至绕城高速、西至西环城路
同心湖板块:北至西环城路、南至铁路(开运街)、西至安庆北路、东至轻轨沿线
汽车厂板块:北至富民大街、南至铁路、西至绕城高速、东至安庆北路
中心板块:北至长白路、南至自由大路(工农大路)、西至轻轨沿线、东临伊通河
南湖板块:北至工农大路、南至卫星路、西至电台街、东至人民大街
南湖东板块:北至自由大路、南至卫星路、西至人民大街、东临伊通河
东盛大街板块:北至惠工路、南至自由大路、西临伊通河、东至东环城路
东方广场板块:北至长吉北线、南至自由大路、西至东环城路、东至绕城高速
赛德广场板块:北至自由大路、南至卫星路、西临伊通河、东至绕城高速
高新板块:北至电台街(铁路)、南至城区界限、西至绕城高速、东至八一水库
南部新城板块:北至卫星路、南至城区界限、西至八一水库、东临伊通河
净月市区板块:北至卫星路、南至城区界限、西临伊通河、东至新城大街
净月大学城板块:北至绕城高速、南至轻轨净月公园站、西至新城大街、东至城区界限
净月公园板块:北至轻轨净月公园站、南至城区界限、西至新城大街、东至城区界限
 

1、各板块供应量与成交量对比分析
■2013年2月南部新城板块供应面积和供应套数最多,分别为15.53万㎡和1350套;高新板块成交面积和成交套数最多,分别为5.91万㎡和607套
 
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
本月仅有5个板块推出新增供应,分别为:高新板块、净月市区板块、南部新城板块、南湖板块和铁北板块。其中,南部新城板块供应量最大,供应面积为15.53万㎡,供应套数为1350套。
本月取得预售许可证的5个项目分别为:高新板块的文庭雅苑二期;净月市区板块的中信城四期;南部新城板块的国信嘉邑;南湖板块的天一地矿花园;铁北板块的广汇园;可以看到,随着长春城市化扩城脚步的加快,传统老城区由于土地资源的稀缺,拆迁成本过高,导致所开发面积越来越少。使得大量新增供应多位于城郊结合地带。
高新板块成交面积和成交套数最多,分别为5.91万㎡和607套。高新板块成交量多集中于高新南区南部八一水库、富强水库、硅谷大街南段。代表项目为恒大名都、大禹褐石公园、益田枫露丹堤,这3个项目成交量均突破5000㎡。随着高新区南部规划的诸多利好条件以及政府打造以八一水库、富强水库、永春河等生态水资源,使得该板块成为长春市热点板块之一,区域内多以品牌房企所开发中高端改善型商品住宅为主;月度成交量超过1万㎡的板块还有:南部新城板块3.73万㎡、铁北板块3.22万㎡、净月市区板块2.25万㎡、赛德广场板块2.02万㎡、东方广场板块1.72万㎡、东盛大街板块1.5㎡、八里堡板块1.39㎡、雁鸣湖板块1.34㎡、汽车厂板块1.16㎡。
2、各板块成交均价分析
■各板块成交均价波动较大,其中南湖板块成交均价最高,达到8500元/㎡
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
2013年2月长春商品住宅市场除中心城区板块无项目成交外,其它18个板块均有项目成交。18个板块成交均价波动较大,本月除北湖板块的高新北区商品住宅市场成交均价介于4000元/㎡以内外,其它17个板块成交均价均在5000元/㎡以上。
板块成交均价排在前三位的分别为南湖板块、南湖东板块和净月公园板块,成交均价分别为8500元/㎡、8030元/㎡和7960元/㎡。超过7000元/㎡的板块还有净月市区板块和南部新城板块,成交均价分别为7680元/㎡和7210元/㎡。中心区域(南湖板块、南湖东板块)稀缺资源各项优势较为明显,使得商品住宅产品价格相对较高,其中南湖板块成交均价主要受单一项目影响较大;而南部新城中高端项目成交量的较大占比,也拉升了该板块整体成交均价;净月区(净月市区板块、净月公园板块、净月大学城板块)作为长春市中高端项目的集聚地,以其独有的自然资源,吸引了较多改善型客户的关注。
 

五、市场累计可售总量分析
? 2013年2月累计可售总量为561.18万㎡,环比下降0.8%,同比上升28.5%
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
 根据2013年2月长春市商品住宅取得预售许可证的供应量以及成交量来看,累计可售总量达到561.18万㎡,环比有所下降,进入传统冬歇期,新增供应骤减,以目前平均每月成交量来看,在没有新增供应量的情况下,消化存量需要12-15个月,加之2013年还会有大量土地转化为商品住宅面世,可见市场去化压力依然较大。
 

六、本月及下月新增供应项目情况
1、本月供应项目列表
■2013年2月取得商品住宅预售许可证的项目共有5个
区域 楼盘名称 建筑形态 建筑面积(㎡) 套数 房型
高新南区 文庭雅苑二期 多层、小高层 44061 385 一房、二房、三房、
四房、五房
净月 中信城四期 多层、小高层 10441 94 一房、二房、三房
朝阳 天一地矿花园 小高层、高层 25471 313 二房、三房
南关 国信嘉邑 小高层 155257 1350 一房、二房、三房、四房
宽城 广汇园 多层 4737 67 一房、二房
2、下月预计供应情况
■2013年3月商品住宅预计开盘的项目有5个,分布在4个区域
区域 楼盘名称 建筑形态 预计建筑面积(㎡) 预计销售报价(元/㎡)
二道 东城宜家 高层 8200 均价5800
宽城 天合花园 多层、高层 69075 均价6400
 益和国际城 多层、小高层 18900 均价6300
净月 源山墅 独栋 1816 均价10100
南关 北阳新第 小高层 20560 均价8500
数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统
长春市2013年3月份预计新开楼盘项目有5个,分布在4个区域。其中宽城区预计2个项目;二道、南关和净月区各1个项目。产品类型涵盖多层、小高层、高层和独栋别墅,小高层市场竞争较为激烈,多层产品则越来越稀缺。净月区的源山墅预计推出独栋别墅产品。