2007年5月，开发公司与黄某签订商品房销售合同，约定将案涉房屋抵顶拖欠黄某的材料款并交付。2015年1月，开发公司将购房发票及办理房屋产权登记的办证发票、备案合同交付给黄某，但一直未协助黄某办理产权登记。2013年3月，开发公司以包括案涉门市在内的资产办理了典当借款，此后开发公司一直以上述资产在典当公司重复、多次办理典当借款。其间，黄某多次以各种方式(包括起诉)催促开发公司办理产权登记手续，均因存在典当未果。

2020年5月，典当公司向法院起诉，要求开发公司偿还借款及利息等费用并要求对包括案涉房屋在内的抵押财产行使优先受偿权，延边州中级人民法院判决支持了该诉讼请求，并进入执行程序。黄某提出案外人执行异议未果后遂提起本案执行异议之诉，要求解除对案涉门市的查封、排除执行。法院经审理后认为黄某的物权期待权优于典当公司的抵押权，支持黄某的诉讼请求，停止执行案涉房屋。

裁判理由：法院生效裁判认为，黄某对案涉房屋享有的民事权利是否足以排除强制执行，可基于双方权利性质、取得权利时间先后、权利取得有无过错以及如何降低或者预防风险再次发生等因素，结合具体案情予以综合判断。首先，从权利的性质看，黄某享有的物权期待权和典当公司享有的抵押权均优先于一般债权。其次，从权利取得时间先后看，黄某的物权期待权在先，典当公司的抵押权在后。再次，从权利取得有无过错角度看，黄某与开发公司签订商品房预售合同，以抵顶材料款的形式支付房屋价款并实际控制房屋。开发公司利用信息不对称的优势，将案涉房屋登记到其自己名下，黄某对此并不知晓。典当公司作为专业金融机构，应当具有更完备的合同管理措施、更高的内控风险防范能力、更高的审慎注意义务，但其在办理案涉抵押过程中并未按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，未尽到尽职调查义务，存在过失。综合上述情形，本案认定黄某享有的物权期待权优先于典当公司对案涉房屋享有的抵押权。

典型意义：房地产开发商将已售房屋再行设定抵押或将抵押房屋再行出售,造成多个权利同时存在于一个标的物之上，即通常所说的“先卖后抵”或“先抵后卖”。不仅对购房人的合法权益造成了极大的伤害，也使得抵押权人的抵押权很难实现，更是无端增加了大量的诉讼、信访案件，造成司法成本的浪费。2023年7月，最高人民法院针对上述问题向住房和城乡建设部、自然资源部发出了《关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理的司法建议书》，各地法院也结合本地实际积极与辖区自然资源局、住建局等相关单位沟通，通过司法建议等方式，在建立预告登记及网签备案前置制度、单独开设预售资金专款账户等方面提献策，共同形成合力，促进交易管理体系、商品房预售资金监管制度、商品房预售信息查询和全签网等工作的建立、完善，从法律上和制度上进一步规范商品房交易行为。

城市晚报全媒体记者 吕闯